戶外廣告權(quán)屬爭(zhēng)議的法律理論分析及解決辦法（上）

　　戶外廣告占用的空間資源的性質(zhì)及其與建設(shè)用地使用權(quán)的關(guān)系。

　　空間資源性質(zhì)上就是空間權(quán)的問(wèn)題【1】。空間是指土地上下一定范圍的立體上的位置,對(duì)空間所享有的支配和利用的權(quán)利就是空間權(quán)。對(duì)于空間權(quán)是否可以成為一項(xiàng)獨(dú)立的用益物權(quán),主要有三種看法:

　　1.空間權(quán)否定說(shuō)。該觀點(diǎn)認(rèn)為空間屬于建設(shè)用地的使用范圍,因此空間權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容,包含在建設(shè)用地使用權(quán)中,不需要獨(dú)立的設(shè)定空間權(quán)。

　　2.空間權(quán)獨(dú)立說(shuō)。該觀點(diǎn)認(rèn)為空間權(quán)是一種獨(dú)立的用益物權(quán),因?yàn)榭臻g權(quán)能夠通過(guò)登記的公示方法加以確定、轉(zhuǎn)讓、抵押等,將空間權(quán)作為一種獨(dú)立的用益物權(quán),使空間權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)分離有利于進(jìn)一步提高對(duì)空間的利用效率。

　　3.綜合權(quán)利說(shuō)。該觀點(diǎn)認(rèn)為空間權(quán)并不是物權(quán)法體系中新的物權(quán)種類(lèi),而是對(duì)一定空間上所設(shè)定的各種物權(quán)的綜合表述。該觀點(diǎn)認(rèn)為,空間權(quán)可以作為一項(xiàng)權(quán)利,但沒(méi)有必要成為一項(xiàng)獨(dú)立的權(quán)利,其只是各種權(quán)利的集合,應(yīng)將空間權(quán)歸入基地使用權(quán)中。我國(guó)承認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)人的空間利益,但并未把空間權(quán)作為獨(dú)立的權(quán)利,而是規(guī)定在建設(shè)用地使用權(quán)之中,實(shí)際上是采用了綜合權(quán)利說(shuō)。

　　但是承認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)人的空間利益并不代表否認(rèn)土地所有人的空間利益。這就涉及到絕對(duì)土地所有權(quán)和相對(duì)土地所有權(quán)的問(wèn)題。羅馬法中存在著“誰(shuí)擁有土地便擁有土地之無(wú)限上空”的主張,空間成為土地所有權(quán)的效力所及的范圍,由此形成了絕對(duì)土地所有權(quán)概念。隨著飛機(jī)、高架線等利用空間物陸續(xù)出現(xiàn),各國(guó)民法普遍對(duì)土地所有權(quán)人的權(quán)利作出了限制,這就形成了相對(duì)土地所有權(quán)概念。我國(guó)由于土地國(guó)有且土地所有權(quán)和使用權(quán)相分離,這種限制就表現(xiàn)為限制土地使用權(quán)人的空間利益。

　　那么如何確定建設(shè)用地使用權(quán)人享有利益的空間范圍呢?毫無(wú)該空間范圍的水平大小,就是建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)使用的土地。垂直高度的確定則較為復(fù)雜。首先,該垂直高度應(yīng)受到法律、法規(guī)的限制。其次,該垂直高度應(yīng)受到城市規(guī)劃的限制。最后,該垂直高度還應(yīng)受到土地出讓合同的限制。

　　因此,首先,只要不超出以上范圍并且該廣告取得了城市規(guī)劃部門(mén)和工商部門(mén)的許可登記,建設(shè)用地使用權(quán)人對(duì)樓頂和外墻的廣告就應(yīng)當(dāng)擁有所有權(quán),除相關(guān)稅收外,政府無(wú)權(quán)收繳其收益。

　　其次,即使超出了該范圍,不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人也可以根據(jù)地役權(quán)的規(guī)定加以利用。地役權(quán)是指利用他人土地以便有效的使用或經(jīng)營(yíng)自己的土地的權(quán)利。相鄰關(guān)系是基于所有權(quán)價(jià)值實(shí)現(xiàn)而產(chǎn)生的最基本的、最低限度的要求,而當(dāng)事人超出最基本要求之外的更高要求,就要借助于地役權(quán),通過(guò)當(dāng)事人的約定,滿足當(dāng)事人的要求。而對(duì)戶外廣告的利用屬于利用他人土地以便有效的使用或經(jīng)營(yíng)自己的土地的行為,并不屬于基本的要求,應(yīng)當(dāng)按照地役權(quán)的規(guī)定,根據(jù)雙方約定來(lái)解決。

　　二、問(wèn)題二:建筑物區(qū)分所有中的戶外廣告問(wèn)題

　　1、開(kāi)發(fā)商是否有權(quán)就戶外廣告權(quán)簽訂廣告出租合同

　　根據(jù)《合同法》的一般原理,簽訂戶外廣告權(quán)合同的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)對(duì)于戶外廣告權(quán)擁有相應(yīng)的處分權(quán)。出租合同的廣告位就是建筑物的墻外空間,其所有權(quán)可能屬于國(guó)家或由該棟建筑區(qū)分所有權(quán)人共有,開(kāi)發(fā)商在未銷(xiāo)售完其房屋時(shí)可以作為區(qū)分所有人之一享有共同持分權(quán)。

　　2、若開(kāi)發(fā)商簽訂合同時(shí)已銷(xiāo)售完該樓上的所有房屋,且該廣告位不屬于國(guó)家,則廣告位的權(quán)屬歸誰(shuí)。

　　根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)中關(guān)于共用部分持分權(quán)的規(guī)定來(lái)判斷其歸屬。共用部分持分權(quán)是指區(qū)分所有權(quán)人依照法律規(guī)定或約定,按其專(zhuān)有部分的比例對(duì)區(qū)分所有建筑物之共用部分所享有的使用和收益的權(quán)利?！?】根據(jù)建筑物區(qū)分所有理論,戶外廣告位占用的建筑物外墻體和樓頂屬于共用部分,對(duì)于該部分約定歸全體業(yè)主居民所有的,這一點(diǎn)并無(wú)分歧。

　　但在沒(méi)有約定的情況下,該戶外廣告位的歸屬則存有爭(zhēng)議,有人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)屬于全體小區(qū)業(yè)主共有,有人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)屬于該棟建筑物的區(qū)分所有人共有。筆者贊同第二種觀點(diǎn)。首先,在該共用部分權(quán)屬?zèng)]有約定的情況下應(yīng)當(dāng)作為法定共用部分,理應(yīng)由該棟建筑的區(qū)分所有人共有。其次,共用部分可以分為全體共用部分和一部共用部分。按照建筑物區(qū)分所有理論,全體共用部分的修繕費(fèi)用和其他負(fù)擔(dān)由全體區(qū)分所有權(quán)人按其專(zhuān)有部分的價(jià)值比例分擔(dān), 一部共用部分的修繕費(fèi)用和其他負(fù)擔(dān)由相關(guān)區(qū)分所有權(quán)人分擔(dān)。一般情況下,某棟建筑物的外墻和樓頂?shù)男蘅樫M(fèi)用及負(fù)擔(dān)應(yīng)當(dāng)由該棟建筑物的區(qū)分所有人承擔(dān)。第三,根據(jù)建筑物區(qū)分所有規(guī)定,業(yè)主對(duì)各自墻外橫向合理空間不應(yīng)享有優(yōu)先利用的權(quán)利,只能由區(qū)分所有權(quán)人按照約定使用或者業(yè)主共同享有。第四,共用部分持分權(quán)人的權(quán)利主要有使用權(quán)和收益權(quán)。共用部分持分人的使用權(quán)是一個(gè)整體,除有約定外不得獨(dú)自行使,其對(duì)戶外廣告位的權(quán)利行使,應(yīng)當(dāng)共同管理,按份收益。

　　綜上所述,我認(rèn)為建筑物外墻及樓頂?shù)膹V告應(yīng)當(dāng)屬于該棟建筑的區(qū)分所有權(quán)人,區(qū)分所有權(quán)人共用部分持分權(quán)的行使,除有約定外,應(yīng)當(dāng)共同管理,按份收益。

　　三、問(wèn)題三:商品房預(yù)售中的戶外廣告問(wèn)題

　　1、買(mǎi)受人與開(kāi)發(fā)商約定的戶外廣告權(quán)屬的性質(zhì)問(wèn)題。

　　一般情況下,在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中,開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人訂立的合同均為格式合同。開(kāi)發(fā)商在簽訂合同時(shí),有時(shí)約定“該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)和外墻使用權(quán)不屬于買(mǎi)受人,買(mǎi)賣(mài)雙方同意屋頂和外墻面廣告權(quán)屬于出賣(mài)方”。關(guān)于該類(lèi)條款的效力問(wèn)題,依合同法規(guī)定,開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人之間關(guān)于“戶外廣告所有權(quán)歸開(kāi)發(fā)商”的約定屬于排除對(duì)方主要權(quán)利的條款,屬于無(wú)效的格式條款。該戶外廣告所有權(quán)在業(yè)主依法取得房屋的所有權(quán)后歸全體業(yè)主共同所有,業(yè)主依法享有對(duì)屋面、屋頂?shù)恼加小⑹褂?、收益和處分的?quán)利。開(kāi)發(fā)商要在屋頂、外墻面安裝廣告牌須經(jīng)過(guò)業(yè)主委員會(huì)同意,并且將業(yè)主應(yīng)得的廣告收益交由業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一保管,用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金,或按照業(yè)主大會(huì)的決定使用?！?】

　　2、買(mǎi)受人與開(kāi)發(fā)商簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的法律性質(zhì)問(wèn)題。

　　買(mǎi)受人與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬于商品房預(yù)售合同?！斗康禺a(chǎn)管理法》對(duì)商品房預(yù)售的合同的效力并未作出明確的規(guī)定,根據(jù)合同法和民法的相關(guān)理論,該合同簽訂后,購(gòu)房者得到的僅僅是一種“期待權(quán)”,而非現(xiàn)實(shí)的房屋所有權(quán)?！?】商品房預(yù)售合同的標(biāo)的是一種“權(quán)利”,即購(gòu)房者在房屋竣工后享有要求預(yù)售方按照約定交付房屋并簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同,辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的權(quán)利。

　　3、房屋租賃合同的對(duì)抗效力。