戶外廣告權(quán)屬爭(zhēng)議的法律理論分析及解決辦法（下）

　　《合同法》規(guī)定,“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,不影響租賃合同的效力”,這就是“買賣不擊破租賃”的原則。我認(rèn)為關(guān)鍵問(wèn)題是房屋租賃合同與第三人所有權(quán)之間的對(duì)抗效力問(wèn)題。根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,“房地產(chǎn)租賃合同應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)登記管理部門備案”。備案并非合同生效的要件,但不備案不具對(duì)抗第三人的效力。若合同沒(méi)有備案,買受人可以主張其外墻的使用權(quán),即“買賣擊破租賃”。此時(shí),承租人的維權(quán)依據(jù)是基于《合同法》中“故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí),給對(duì)方造成損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任”,要求出租人承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。若合同已經(jīng)備案,則應(yīng)當(dāng)適用《合同法》“買賣不擊破租賃”的規(guī)則,承租人可以取得廣告位的租賃權(quán),買受人權(quán)利的維護(hù)取決于訂立合同時(shí)是否明知外墻廣告位已出租或出租人是否履行了告知義務(wù)。如果買受人明知該外墻廣告位已出租或出租人已履行了告知義務(wù),則出租人不承擔(dān)違約責(zé)任。但買受人可主張出租人的行為構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?要求出租人返還房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移后的租賃收入。如果買受人不知該外墻廣告位已出租且出租人未履行告知義務(wù),買受人可以要求出租人承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。

　　四、問(wèn)題四:房屋租賃中的戶外廣告問(wèn)題

　　1、承租人是否可以改善和增設(shè)廣告位。

　　合同法規(guī)定,“承租人經(jīng)出租人同意,可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意,對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的,出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失”。因此,承租人是不可以擅自改善和增設(shè)廣告位的。

　　但筆者認(rèn)為這一規(guī)定是存在一定問(wèn)題的。首先,理論上對(duì)租賃權(quán)的性質(zhì)是有一定爭(zhēng)議的。主要分為債權(quán)說(shuō)、物權(quán)說(shuō)和租賃權(quán)物權(quán)化說(shuō)【5】。我國(guó)多數(shù)學(xué)者認(rèn)為, 不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)屬于債權(quán)的范疇,應(yīng)通過(guò)合同法加以規(guī)范。但為保護(hù)承租人的利益,應(yīng)賦予不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)以一定的物權(quán)效力,即實(shí)行租賃權(quán)物權(quán)化。租賃權(quán)物權(quán)化使承租人有了租賃權(quán)處分的可能性,只要能保證出租人的租金收益,承租人是誰(shuí)已不再那么重要。其次,對(duì)物的充分利用應(yīng)當(dāng)事先取得出租人的同意,但根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則,出租人有為承租人提供協(xié)助的義務(wù)。因此,當(dāng)承租人的改善和增設(shè)行為是經(jīng)營(yíng)和生活所必需的,即使雙方?jīng)]有約定,出租人也應(yīng)提供必要的便利。最后,根據(jù)物權(quán)法的效益原則,應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮物的利用價(jià)值。因此,依據(jù)《合同法》規(guī)定,承租人不能擅自改善和增設(shè)廣告位。但依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則和物權(quán)法的效益原則,即使雙方未對(duì)出租物的必要利用進(jìn)行約定,承租人也應(yīng)當(dāng)可以進(jìn)行該類利用行為。這一矛盾的解決有賴于立法的進(jìn)一步完善。

　　2、承租人是否可以改變?cè)瓘V告位的用途

　　《合同法》禁止承租人擅自轉(zhuǎn)租的規(guī)定,主要是為了保護(hù)出租人的權(quán)益。但是根據(jù)物權(quán)法的效益原則,應(yīng)當(dāng)充分保證對(duì)物的利用,以盡可能地提高物的使用效率【6】,也就是說(shuō)只要不損害出租人的權(quán)益,承租人的轉(zhuǎn)租行為就應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。臺(tái)灣學(xué)者謝哲勝在《財(cái)產(chǎn)法專題研究》一書(shū)中認(rèn)為“近代不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)之趨勢(shì)應(yīng)為利用權(quán)優(yōu)于所有權(quán),因?yàn)閷?duì)不動(dòng)產(chǎn)加以利用生產(chǎn)物品者,比單純擁有不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)者而不加以利用者對(duì)社會(huì)貢獻(xiàn)較大。……法律必須鼓勵(lì)人們?nèi)ダ貌粍?dòng)產(chǎn)加以生產(chǎn),因?yàn)槔脵?quán)人才是真正利用不動(dòng)產(chǎn)以生產(chǎn)產(chǎn)品或服務(wù)之人,而所有權(quán)人并非直接利用不動(dòng)產(chǎn)之人。因此,利用權(quán)之保障應(yīng)優(yōu)于所有權(quán)而受保障”。所以說(shuō),《合同法》禁止承租人擅自轉(zhuǎn)租的規(guī)定某種程度上是有違《物權(quán)法》的效益原則的。

　　3、建筑物區(qū)分所有權(quán)人將房屋出租后的共用部分廣告位的權(quán)屬問(wèn)題。

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)分為專有權(quán)、共用部分持分權(quán)和成員權(quán)?！?】這些權(quán)利應(yīng)當(dāng)有區(qū)分所有權(quán)人享有,問(wèn)題是當(dāng)區(qū)分所有權(quán)人將專有部分出租后,承租人是否對(duì)公用部分享有權(quán)利。這個(gè)問(wèn)題法律上并無(wú)明確的規(guī)定,我認(rèn)為要解決這個(gè)問(wèn)題應(yīng)當(dāng)取決于共用部分使用權(quán)的狀況。

　　首先,如果共用部分可以單獨(dú)對(duì)外出租的,承租人一般不對(duì)共用部分享有權(quán)利。沒(méi)有約定的情況下,租金一般應(yīng)當(dāng)由建筑物的用益物權(quán)人或所有權(quán)人取得。只要不妨害承租人取得的專有部分的租賃權(quán)的行使。

　　其次,如果共用部分是屬于與專有部分密切聯(lián)系的共用部分,按照誠(chéng)實(shí)信用原則,出租人有協(xié)助承租人的義務(wù),承租人可以在其必須利用的范圍內(nèi)要求出租人提供必要的便利。因此,在這種情況下,該共用部分的廣告位使用權(quán)應(yīng)當(dāng)歸房屋論文聯(lián)盟http://www.LWlM.cOm承租人所有,只要承租人取得專有部分的租賃權(quán),房屋所有人就不可以再處分該廣告位。

　　五、結(jié)語(yǔ)

　　由于我國(guó)對(duì)戶外空間廣告的法律規(guī)定不夠完善,有些問(wèn)題僅限于理論上的探討,與實(shí)際運(yùn)用的法律有一定差距。因此,在一段時(shí)間內(nèi),戶外廣告的權(quán)屬爭(zhēng)議仍將繼續(xù),希望此文能對(duì)這些爭(zhēng)議的解決提供一些幫助。 轉(zhuǎn)貼于論文